近日，官方網(wǎng)站深圳市人大常委會發(fā)布公告《暫時停止適用〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例〉有關(guān)規(guī)定的決定》公開征求意見。

公告稱，為加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，市政府組織起草了《關(guān)于暫時停止適用〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例〉有關(guān)規(guī)定的決定》。

公告稱，暫停執(zhí)行上述《轉(zhuǎn)讓條例》中與“金融機構(gòu)監(jiān)管”相關(guān)的部分條款，明確深圳市商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式正在改革，政府將取代商業(yè)銀行成為監(jiān)管主體。意見反饋截止時間為2022年11月16日。

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就全國而言，商品房預(yù)售資金監(jiān)管可分為行政監(jiān)管和金融機構(gòu)監(jiān)管兩種模式。

行政監(jiān)管需要政<愛尬聊_百科全書>府與商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議，政府會對預(yù)售資金的使用進(jìn)行審計和監(jiān)管。廣州、武漢等城市采用這種模式。

金融機構(gòu)的監(jiān)管要求商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議，商業(yè)銀行應(yīng)對預(yù)售資金的使用進(jìn)行全過程監(jiān)管。北京、上海、深圳、杭州等城市都采用了這種模式。

2022年1月26日，住建部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》，明確在全國統(tǒng)一實施預(yù)售資金行政監(jiān)管模式。

深圳1993年發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》，確立了金融機構(gòu)對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管模式。目前，市司法局正在會同市住建局修訂《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》，按照《意見》的要求，構(gòu)建商品房預(yù)售資金行政監(jiān)管模式。但該措施與《轉(zhuǎn)讓條例》實施的預(yù)售資金金融機構(gòu)監(jiān)管模式不一致。為依法依規(guī)推進(jìn)預(yù)售資金監(jiān)管模式改革，確保依法行政，需要修改或暫停《轉(zhuǎn)讓條例》相關(guān)條款。

《草案》指出，鑒于修改時間較長，請求市人大常委會暫停適用《轉(zhuǎn)讓條例》的相關(guān)規(guī)定。預(yù)售資金行政監(jiān)管模式運行一段時間后，將根據(jù)實際情況適時啟動《轉(zhuǎn)讓條例》的修訂。

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經(jīng)研究，《轉(zhuǎn)讓條例》第三十四條第一款第四項、第三十六條、第三十七條的相關(guān)規(guī)定與商品房預(yù)售資金行政監(jiān)管要求不符。

因此，《決定》擬暫時停止適用上述規(guī)定。暫停期間，商品房預(yù)售資金監(jiān)管按照《意見》及修訂后的《監(jiān)管辦法》執(zhí)行。同時，考慮到市住建局正在同步啟動的《轉(zhuǎn)讓條例》修訂工作已被列為2022年政府立法計劃預(yù)備項目，為給修訂工作預(yù)留充足時間，擬將《決定》實施之日起三年內(nèi)暫不受理申請的時限設(shè)定為。

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“深圳推進(jìn)商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式改革，完全是基于市場的現(xiàn)實考量。”國家高端智庫研究員丁松表示，過去單純依靠商業(yè)銀行無法保證預(yù)售資金的安全。說到底，爛尾樓、購房者停貸停供等現(xiàn)象，都是資金監(jiān)管層面的問題。

丁松指出，金融機構(gòu)監(jiān)管和行政監(jiān)管兩種模式目前在中國仍然是“一城一策”，但從目前的實施效果來看，顯然行政監(jiān)管更為有利和有效。

他告訴記者，行政監(jiān)管相對于金融機構(gòu)的監(jiān)管，最大的好處是政府在金融機構(gòu)和開發(fā)商之間加了一層“保險”。20世紀(jì)70年代政府干預(yù)后

從北京住建局官網(wǎng)可以看到，北京上一次發(fā)布公開文件是在一年前，當(dāng)時公告明確北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理“堅持銀行監(jiān)管、政府引導(dǎo)、多方監(jiān)管、保障建設(shè)的原則”。同時，記者致電北京住建局了解到，目前北京仍由銀行監(jiān)管；在上海，據(jù)多位記者了解，依然是金融機構(gòu)監(jiān)管的模式。但今年3月，政府部門介入資金監(jiān)管。據(jù)悉，當(dāng)時上海某樓盤的預(yù)售資金被要求進(jìn)入政府指定的房地產(chǎn)交易資金管理公司進(jìn)行管理，理由是該項目之前已經(jīng)停工。

值得注意的是，雖然監(jiān)管模式改革仍在進(jìn)行中，但深圳部分地區(qū)已經(jīng)開始落地。日前，龍崗區(qū)某項目簽訂了深圳市首張商品房預(yù)售資金行政監(jiān)管協(xié)議。