11月14日，銀監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》稱，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到住建部規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)的資金。

11月11日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，對支持保障房融資、分類處置房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、活躍房地產(chǎn)市場提出支持意見。

此前的11月8日，官網(wǎng)銀行間交易商協(xié)會發(fā)文稱，民營企業(yè)債券融資“第二支箭”延期擴(kuò)容。龍湖、新城控股、迪美地產(chǎn)隨后分別獲得200億元、150億元、150億元，民營房企融資空前增加。

11月以來，一系列針對民營房企的政策措施密集出臺，顯示了監(jiān)管層確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的信心和決心。

接受多個(gè)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)采訪的地產(chǎn)、金融機(jī)構(gòu)人士表示，第二支箭、16條、銀行保函代替了預(yù)售監(jiān)管資金。大部分條款在原政策基礎(chǔ)上進(jìn)一步優(yōu)化，在政策允許的范圍內(nèi)做了靈活調(diào)整。房地產(chǎn)部門將這一系列政策視為救市措施，重燃對未來的希望，而金融部門更愿意將其視為監(jiān)管部門對房地產(chǎn)的后盾，避免房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大，蔓延到其他未投保的房企和上下游鏈條。

受政策利好影響，最近一周地產(chǎn)股債大幅反彈，尤其是碧桂園、金地、龍湖、新城控股、遠(yuǎn)洋等未投保房企。一些國內(nèi)債券的股價(jià)連續(xù)幾個(gè)交易日上漲超過10個(gè)百分點(diǎn)，一些國內(nèi)債券價(jià)格反復(fù)漲跌。

銀行擔(dān)保

通知稱，房企以銀行保函替代的預(yù)售監(jiān)管資金金額不能超過交付所需資金的30%；置換后，預(yù)售賬戶中的監(jiān)管資金不得低于交割所需資金的70%。監(jiān)管資金不足的，擔(dān)保銀行應(yīng)當(dāng)督促房企補(bǔ)足。

一位當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者，此前已有多個(gè)城市出臺了以保函替代預(yù)售監(jiān)管資金的措施，他所在的支行也曾為房企出具過保函。“當(dāng)時(shí)的要求遠(yuǎn)低于現(xiàn)在的要求，但對房企的資質(zhì)要求相對較高。”

有幾種銀行保函可以替代售前監(jiān)管資金。

一種是由第三方銀行出具保函。此前，部分城市明確要求保函必須由第三方銀行出具，預(yù)售監(jiān)管資金的銀行不得出具保函。

上述地方商業(yè)銀行人士表示，第三方出具保函的問題涉及到“我為什么要給你出具保函”的問題。在房地產(chǎn)上行期，即使是資質(zhì)很好的房企，也需要付出相應(yīng)的成本。資質(zhì)不同的房企，獲得保函的成本不同。在當(dāng)前房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的背景下，民營房企要想獲得第三方銀行的保函，需要提供反擔(dān)保或抵押物。“像美的地產(chǎn)，有實(shí)業(yè)母公司，有集團(tuán)。

在沒有反擔(dān)保的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要提供抵押物，可以是存款賬戶，也可以是房產(chǎn)。“如果以房產(chǎn)作為抵押，需要對原有融資進(jìn)行清理，一般銀行不會接受二次抵押”，上述人士表示。

一位房地產(chǎn)公司的投資人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者，目前房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金普遍比較緊張。如果你需要干凈的抵押品來獲得銀行擔(dān)保，“你必須與抵押品的質(zhì)權(quán)人討論

上述地方銀行人士表示，對于預(yù)售資金監(jiān)管銀行而言，確保監(jiān)管賬戶資金充足，既是其履行監(jiān)管職責(zé)的重要保障，也是收回開發(fā)貸款的重要保障。“現(xiàn)在你可以出具保函讓開發(fā)商把資金拿走，沒有銀行愿意這么做”。

而且各地住建部門對于以保函置換預(yù)售款的態(tài)度也比較謹(jǐn)慎。多地接近住建部門的人士表示，在此輪房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)中，出具保函的銀行或擔(dān)保機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)企業(yè)出險(xiǎn)后并未兌現(xiàn)保函。

在這種情況下，當(dāng)?shù)刈〗ú块T原則上不承認(rèn)保函，而且由于保函交割的壓力，對這種業(yè)務(wù)積極性不大。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)報(bào)道，某省會城市，因類似情況的工程未完工，住建部門負(fù)責(zé)人被帶走調(diào)查。

一位國有銀行人士認(rèn)為，以銀行擔(dān)保置換預(yù)售資金的政策，既可以解決部分未投保房企的資金壓力，也可以解決地方住建部門對預(yù)售資金監(jiān)管過度的問題，“尤其是在爛尾項(xiàng)目較多的城市，監(jiān)管過度的情況非常嚴(yán)重”。

16篇文章

相比銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金的政策，16項(xiàng)政策覆蓋面更廣。

上述國有銀行人士將16條概括為三個(gè)方面：

第一個(gè)方面是為保教大廈配套融資做制度安排。由于專項(xiàng)貸款額度相對不足，大部分擔(dān)保交割項(xiàng)目需要配套融資。但由于保底交付項(xiàng)目的主體多為承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房企，不符合銀行的風(fēng)控要求，保底交付項(xiàng)目難以從銀行獲得配套融資，交付壓力較大。第16條對剩余價(jià)值能夠覆蓋成本和融資的項(xiàng)目以及資不抵債項(xiàng)目的配套融資給予了具體指導(dǎo)，為商業(yè)銀行融資保交大廈項(xiàng)目提供了合規(guī)依據(jù)。

上述當(dāng)?shù)劂y行人士表示，這一措施對開發(fā)貸款銀行有很強(qiáng)的吸引力。這類項(xiàng)目開發(fā)主體處于危險(xiǎn)之中，難以擺脫，導(dǎo)致開發(fā)貸款無法收回。“如果開發(fā)貸款銀行提供配套融資，盤活項(xiàng)目，不僅可以解決抵押擔(dān)保，還可以收回開發(fā)貸款”。然而，事實(shí)證明，銀行并沒有提供融資的基礎(chǔ)。相反，根據(jù)第16條，它為財(cái)產(chǎn)擔(dān)保項(xiàng)目提供了配套融資，該項(xiàng)目有優(yōu)先受償權(quán)。而且還定義了資不抵債項(xiàng)目，可以通過捆綁其他項(xiàng)目解決融資還款來源問題。

該人士表示，對于資不抵債的項(xiàng)目，處理恒大項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)可以作為參考。同一個(gè)省內(nèi)有多個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目A資不抵債，項(xiàng)目B交付后還有剩余價(jià)值，可以在省內(nèi)拉平，即可以將項(xiàng)目B的剩余價(jià)值轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目A，解決配套融資的還款來源。

第二個(gè)方面是住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的分類管理。第十六條明確指出半年內(nèi)到期的開發(fā)性貸款可以展期一年，不調(diào)整貸款分類，并強(qiáng)調(diào)銀行和信托貸款要保持相應(yīng)的穩(wěn)定性，以減輕金融機(jī)構(gòu)回收貸款的壓力。

上述國有銀行人士對經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，之前，信托公司和銀行都面臨著回收信托貸款、開發(fā)貸款和循環(huán)貸款的巨大壓力。“如果出現(xiàn)大規(guī)模延期，短期內(nèi)銀行的利息信貸會大幅上升”。

在這種情況下，銀行和信托公司為了降低自身風(fēng)險(xiǎn)，不僅要求對房企項(xiàng)目資金進(jìn)行閉環(huán)管理，而且加大了斷貸、撤貸的力度，導(dǎo)致房企流動(dòng)性進(jìn)一步惡化，尤其是未投保房屋風(fēng)險(xiǎn)加大，旭輝就屬于這一類。

上述國有銀行人士認(rèn)為，16條、

第三個(gè)方面是房地產(chǎn)市場回暖的政策，包括房企開發(fā)貸款一視同仁，穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放，強(qiáng)調(diào)債券、信托對房地產(chǎn)融資的支持，還包括因城施策的首付、房貸利率等針對購房者的條款。

人們的反應(yīng)不一

監(jiān)管層在債券融資、開發(fā)貸、循環(huán)貸、信托融資、擔(dān)保投放、展期等方面都有所努力。股市和債市的不斷修復(fù)，也讓大部分房企感覺到了曙光的來臨。

某20強(qiáng)房企融資負(fù)責(zé)人對經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，16條下發(fā)后，他所在的公司第一時(shí)間進(jìn)行了調(diào)研，得出的結(jié)論是“偏正”。“這些政策雖然不能解決根本問題，但可以解決企業(yè)的一些困難，讓你喘口氣”。

此前，管理層包括其老板普遍對房地產(chǎn)的未來缺乏信心，甚至中途退出。但一系列政策的陸續(xù)出臺，讓他們看到了監(jiān)管部門的決心，也增加了對未來的信心。“現(xiàn)在，我們要做的一是確保交付，二是確保穩(wěn)定運(yùn)行”。

我看到的不僅僅是20強(qiáng)房企，前述房企投資人表示，在房企看不到任何希望的時(shí)候，平躺是唯一的選擇。但一系列政策陸續(xù)出臺，不再像以前那樣擠牙膏，而是系統(tǒng)完整，幾乎涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，“說明房地產(chǎn)并沒有被拋棄”。

金融界和房企的人都很清楚，目前房地產(chǎn)的主要問題在于市場。如果房地產(chǎn)市場無法回暖，大部分房企依然無法走出風(fēng)險(xiǎn)的泥潭，但金融政策的出臺無疑為市場回暖預(yù)留了一定的空間。

上述房地產(chǎn)投資人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要問題是信心和預(yù)期，而不是購買力和需求不足。“今年存款還在增長，說明有購買力，一二線城市改善需求也很大。問題是如何恢復(fù)信心和期望”。

政策雖然不能從根本上解決房地產(chǎn)市場的需求和信心，但卻讓房企看到了希望。“不是說這些政策有效，而是風(fēng)險(xiǎn)承受能力的底線和監(jiān)管部門的決心”，該房企投資人表示。

大多數(shù)地產(chǎn)和金融人士認(rèn)為，“不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”是監(jiān)管的底線。毫無疑問，政策的上下限之間還有較大的彈性空間，這也讓大多數(shù)房企看到了希望。

不過，上述當(dāng)?shù)劂y行人士表示，房地產(chǎn)動(dòng)蕩后，金融機(jī)構(gòu)和當(dāng)?shù)刈〗ú块T都相當(dāng)謹(jǐn)慎。雖然政策鼓勵(lì)銀行和地方住建部門適度放松對融資和預(yù)售資金的監(jiān)管，但在具體實(shí)施過程中，各地的力度和效果也有所不同。

從城市來看，一二線城市房地產(chǎn)市場相對較好，政策落地空間較大，而三四線城市由于項(xiàng)目去化速度較慢，無論其銀行還是當(dāng)?shù)刈〗ú块T，對政策的反應(yīng)相對更為謹(jǐn)慎。

對于擔(dān)保交割壓力大的城市，銀行擔(dān)保替代售前監(jiān)管資金的空間較小。當(dāng)?shù)劂y行人士認(rèn)為，如果其他項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管出現(xiàn)問題，“我估計(jì)地方住建部門的人會被嚴(yán)厲問責(zé)，所以空間不會太大”。

托蒂

據(jù)wind統(tǒng)計(jì)，11月7日至13日，全國58個(gè)城市新建商品住宅銷售面積同比下降34.9%，環(huán)比下降28.1%。所有城市全部出現(xiàn)較大跌幅，延續(xù)了10月份的下跌趨勢。

上述房地產(chǎn)投資者表示，市場在9月份出現(xiàn)了一定程度的復(fù)蘇跡象，但在10月份再次下跌，并持續(xù)到11月份

從2022年房企中期業(yè)績或三季度業(yè)績透露的信息來看，大部分民營房企的預(yù)售資金大多停留在項(xiàng)目層面，無法流回集團(tuán)用于償債和流動(dòng)資金補(bǔ)充，這是房企陷入困境的主要原因之一。

上述房企投資人士表示，今年以來，大部分民營房企和混合所有制房企都暫停了投資，以盡量減少支出，但仍無法規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。根本原因是銷售回款減少，償債費(fèi)用增加，導(dǎo)致失血過多。

上述國有銀行人士也認(rèn)為，如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)探底，不排除會有更多的民營房企陷入險(xiǎn)境。因此，監(jiān)管部門<愛尬聊_百科詞條>的當(dāng)務(wù)之急是穩(wěn)定市場。“只有市場穩(wěn)定下來，才有復(fù)蘇的可能。如果成交和跌幅一直往下走，只會越來越糟。”

一系列政策方向著眼于給房企更多的時(shí)間和更大的空間去化解風(fēng)險(xiǎn)。國有銀行人士認(rèn)為，無論是政策支持還是房地產(chǎn)市場，基本不存在外界認(rèn)為的反轉(zhuǎn)可能。但監(jiān)管層不希望房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)蔓延和深化，所以一系列金融政策也是為房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)托底。

目前融資的三支箭已經(jīng)射了兩支。“股權(quán)融資”的第三支箭會不會、何時(shí)射出？金融界人士普遍認(rèn)為，政策更容易拿出來，但和第二支箭一樣，股權(quán)融資也很難通過市場化來實(shí)現(xiàn)。

“中獎(jiǎng)票有中債擔(dān)保，投資者還是可以接受的。股權(quán)融資如何能得到投資人的認(rèn)可？”上述國有銀行人士認(rèn)為，相比前兩支有充足抵押物和擔(dān)保的箭，第三支箭很難找到相應(yīng)的保障措施，投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大。