11月14日，銀監會、住建部、央行聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》稱，監管賬戶內資金達到住建部規定的監管額度后，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內的資金。

11月11日，央行、銀監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，對支持保障房融資、分類處置房地產風險、活躍房地產市場提出支持意見。

此前的11月8日，官網銀行間交易商協會發文稱，民營企業債券融資“第二支箭”延期擴容。龍湖、新城控股、迪美地產隨后分別獲得200億元、150億元、150億元，民營房企融資空前增加。

11月以來，一系列針對民營房企的政策措施密集出臺，顯示了監管層確保房地產平穩健康發展的信心和決心。

接受多個經濟觀察網采訪的地產、金融機構人士表示，第二支箭、16條、銀行保函代替了預售監管資金。大部分條款在原政策基礎上進一步優化，在政策允許的范圍內做了靈活調整。房地產部門將這一系列政策視為救市措施，重燃對未來的希望，而金融部門更愿意將其視為監管部門對房地產的后盾，避免房地產風險進一步擴大，蔓延到其他未投保的房企和上下游鏈條。

受政策利好影響，最近一周地產股債大幅反彈，尤其是碧桂園、金地、龍湖、新城控股、遠洋等未投保房企。一些國內債券的股價連續幾個交易日上漲超過10個百分點，一些國內債券價格反復漲跌。

銀行擔保

通知稱，房企以銀行保函替代的預售監管資金金額不能超過交付所需資金的30%；置換后，預售賬戶中的監管資金不得低于交割所需資金的70%。監管資金不足的，擔保銀行應當督促房企補足。

一位當地商業銀行人士告訴經濟觀察網記者，此前已有多個城市出臺了以保函替代預售監管資金的措施，他所在的支行也曾為房企出具過保函。“當時的要求遠低于現在的要求，但對房企的資質要求相對較高。”

有幾種銀行保函可以替代售前監管資金。

一種是由第三方銀行出具保函。此前，部分城市明確要求保函必須由第三方銀行出具，預售監管資金的銀行不得出具保函。

上述地方商業銀行人士表示，第三方出具保函的問題涉及到“我為什么要給你出具保函”的問題。在房地產上行期，即使是資質很好的房企，也需要付出相應的成本。資質不同的房企，獲得保函的成本不同。在當前房地產流動性風險頻發的背景下，民營房企要想獲得第三方銀行的保函，需要提供反擔保或抵押物。“像美的地產，有實業母公司，有集團。

在沒有反擔保的情況下，房地產企業需要提供抵押物，可以是存款賬戶，也可以是房產。“如果以房產作為抵押，需要對原有融資進行清理，一般銀行不會接受二次抵押”，上述人士表示。

一位房地產公司的投資人告訴經濟觀察網記者，目前房地產公司的現金普遍比較緊張。如果你需要干凈的抵押品來獲得銀行擔保，“你必須與抵押品的質權人討論

上述地方銀行人士表示，對于預售資金監管銀行而言，確保監管賬戶資金充足，既是其履行監管職責的重要保障，也是收回開發貸款的重要保障。“現在你可以出具保函讓開發商把資金拿走，沒有銀行愿意這么做”。

而且各地住建部門對于以保函置換預售款的態度也比較謹慎。多地接近住建部門的人士表示，在此輪房地產流動性風險中，出具保函的銀行或擔保機構在房地產企業出險后并未兌現保函。

在這種情況下，當地住建部門原則上不承認保函，而且由于保函交割的壓力，對這種業務積極性不大。據經濟觀察網報道，某省會城市，因類似情況的工程未完工，住建部門負責人被帶走調查。

一位國有銀行人士認為，以銀行擔保置換預售資金的政策，既可以解決部分未投保房企的資金壓力，也可以解決地方住建部門對預售資金監管過度的問題，“尤其是在爛尾項目較多的城市，監管過度的情況非常嚴重”。

16篇文章

相比銀行保函替代預售監管資金的政策，16項政策覆蓋面更廣。

上述國有銀行人士將16條概括為三個方面：

第一個方面是為保教大廈配套融資做制度安排。由于專項貸款額度相對不足，大部分擔保交割項目需要配套融資。但由于保底交付項目的主體多為承擔風險的房企，不符合銀行的風控要求，保底交付項目難以從銀行獲得配套融資，交付壓力較大。第16條對剩余價值能夠覆蓋成本和融資的項目以及資不抵債項目的配套融資給予了具體指導，為商業銀行融資保交大廈項目提供了合規依據。

上述當地銀行人士表示，這一措施對開發貸款銀行有很強的吸引力。這類項目開發主體處于危險之中，難以擺脫，導致開發貸款無法收回。“如果開發貸款銀行提供配套融資，盤活項目，不僅可以解決抵押擔保，還可以收回開發貸款”。然而，事實證明，銀行并沒有提供融資的基礎。相反，根據第16條，它為財產擔保項目提供了配套融資，該項目有優先受償權。而且還定義了資不抵債項目，可以通過捆綁其他項目解決融資還款來源問題。

該人士表示，對于資不抵債的項目，處理恒大項目的經驗可以作為參考。同一個省內有多個項目，項目A資不抵債，項目B交付后還有剩余價值，可以在省內拉平，即可以將項目B的剩余價值轉讓給項目A，解決配套融資的還款來源。

第二個方面是住房貸款風險的分類管理。第十六條明確指出半年內到期的開發性貸款可以展期一年，不調整貸款分類，并強調銀行和信托貸款要保持相應的穩定性，以減輕金融機構回收貸款的壓力。

上述國有銀行人士對經濟觀察網表示，之前，信托公司和銀行都面臨著回收信托貸款、開發貸款和循環貸款的巨大壓力。“如果出現大規模延期，短期內銀行的利息信貸會大幅上升”。

在這種情況下，銀行和信托公司為了降低自身風險，不僅要求對房企項目資金進行閉環管理，而且加大了斷貸、撤貸的力度，導致房企流動性進一步惡化，尤其是未投保房屋風險加大，旭輝就屬于這一類。

上述國有銀行人士認為，16條、

第三個方面是房地產市場回暖的政策，包括房企開發貸款一視同仁，穩定建筑企業信貸投放，強調債券、信托對房地產融資的支持，還包括因城施策的首付、房貸利率等針對購房者的條款。

人們的反應不一

監管層在債券融資、開發貸、循環貸、信托融資、擔保投放、展期等方面都有所努力。股市和債市的不斷修復，也讓大部分房企感覺到了曙光的來臨。

某20強房企融資負責人對經濟觀察網表示，16條下發后，他所在的公司第一時間進行了調研，得出的結論是“偏正”。“這些政策雖然不能解決根本問題，但可以解決企業的一些困難，讓你喘口氣”。

此前，管理層包括其老板普遍對房地產的未來缺乏信心，甚至中途退出。但一系列政策的陸續出臺，讓他們看到了監管部門的決心，也增加了對未來的信心。“現在，我們要做的一是確保交付，二是確保穩定運行”。

我看到的不僅僅是20強房企，前述房企投資人表示，在房企看不到任何希望的時候，平躺是唯一的選擇。但一系列政策陸續出臺，不再像以前那樣擠牙膏，而是系統完整，幾乎涵蓋了房地產開發的全過程，“說明房地產并沒有被拋棄”。

金融界和房企的人都很清楚，目前房地產的主要問題在于市場。如果房地產市場無法回暖，大部分房企依然無法走出風險的泥潭，但金融政策的出臺無疑為市場回暖預留了一定的空間。

上述房地產投資人士認為，當前房地產市場的主要問題是信心和預期，而不是購買力和需求不足。“今年存款還在增長，說明有購買力，一二線城市改善需求也很大。問題是如何恢復信心和期望”。

政策雖然不能從根本上解決房地產市場的需求和信心，但卻讓房企看到了希望。“不是說這些政策有效，而是風險承受能力的底線和監管部門的決心”，該房企投資人表示。

大多數地產和金融人士認為，“不發生系統性金融風險”是監管的底線。毫無疑問，政策的上下限之間還有較大的彈性空間，這也讓大多數房企看到了希望。

不過，上述當地銀行人士表示，房地產動蕩后，金融機構和當地住建部門都相當謹慎。雖然政策鼓勵銀行和地方住建部門適度放松對融資和預售資金的監管，但在具體實施過程中，各地的力度和效果也有所不同。

從城市來看，一二線城市房地產市場相對較好，政策落地空間較大，而三四線城市由于項目去化速度較慢，無論其銀行還是當地住建部門，對政策的反應相對更為謹慎。

對于擔保交割壓力大的城市，銀行擔保替代售前監管資金的空間較小。當地銀行人士認為，如果其他項目預售資金監管出現問題，“我估計地方住建部門的人會被嚴厲問責，所以空間不會太大”。

托蒂

據wind統計，11月7日至13日，全國58個城市新建商品住宅銷售面積同比下降34.9%，環比下降28.1%。所有城市全部出現較大跌幅，延續了10月份的下跌趨勢。

上述房地產投資者表示，市場在9月份出現了一定程度的復蘇跡象，但在10月份再次下跌，并持續到11月份

從2022年房企中期業績或三季度業績透露的信息來看，大部分民營房企的預售資金大多停留在項目層面，無法流回集團用于償債和流動資金補充，這是房企陷入困境的主要原因之一。

上述房企投資人士表示，今年以來，大部分民營房企和混合所有制房企都暫停了投資，以盡量減少支出，但仍無法規避風險。根本原因是銷售回款減少，償債費用增加，導致失血過多。

上述國有銀行人士也認為，如果房地產市場繼續探底，不排除會有更多的民營房企陷入險境。因此，監管部門<愛尬聊_百科詞條>的當務之急是穩定市場。“只有市場穩定下來，才有復蘇的可能。如果成交和跌幅一直往下走，只會越來越糟。”

一系列政策方向著眼于給房企更多的時間和更大的空間去化解風險。國有銀行人士認為，無論是政策支持還是房地產市場，基本不存在外界認為的反轉可能。但監管層不希望房地產風險繼續蔓延和深化，所以一系列金融政策也是為房地產行業和企業托底。

目前融資的三支箭已經射了兩支。“股權融資”的第三支箭會不會、何時射出？金融界人士普遍認為，政策更容易拿出來，但和第二支箭一樣，股權融資也很難通過市場化來實現。

“中獎票有中債擔保，投資者還是可以接受的。股權融資如何能得到投資人的認可？”上述國有銀行人士認為，相比前兩支有充足抵押物和擔保的箭，第三支箭很難找到相應的保障措施，投資者面臨的風險更大。