第一財(cái)經(jīng)，中國(guó)哪些城市住宅銷(xiāo)量大？這幾年有什么變化？

第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)近期公布的2021年35個(gè)主要城市《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2021》套住宅商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2021年，重慶、成都、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙5個(gè)城市超過(guò)2000萬(wàn)平方米。從這幾年的變化來(lái)看，很多城市都有明顯的下降。其中，鄭州和Xi的住宅商品房銷(xiāo)售面積& # 039；安已經(jīng)連續(xù)三年下降，哈爾濱四年下降超過(guò)一半。

值得注意的是，從發(fā)展階段來(lái)看，2008年之前，沿海大城市上海和北京的住宅銷(xiāo)量都排在前列。2008年后，隨著沿海產(chǎn)業(yè)向中西部地區(qū)加速轉(zhuǎn)移，中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，中西部幾個(gè)龍頭城市住宅成交量名列前茅。

需要注意的是，這35個(gè)城市包括直轄市、除拉薩以外的省會(huì)城市、計(jì)劃單列市，不包括蘇州、東莞等普通地級(jí)市。

重慶、成都、鄭州位列前三。

數(shù)據(jù)顯示，2021年，重慶、成都、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙住宅商品房銷(xiāo)售面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米。這五個(gè)城市是中西部地區(qū)的龍頭城市，城市常住人口超過(guò)1000萬(wàn)，城市人口超過(guò)500萬(wàn)。其中，重慶、成都為特大城市，鄭州、武漢、長(zhǎng)沙為特大城市。這些城市經(jīng)濟(jì)總量大，對(duì)周邊輻射能量強(qiáng)，人口流入量大，住房需求大。

表：2021年35個(gè)城市住宅商品房銷(xiāo)售面積

從過(guò)去五年的總數(shù)據(jù)來(lái)看，中西部領(lǐng)先城市的表現(xiàn)也非常迅猛。數(shù)據(jù)顯示，2017年至2021年，重慶、鄭州、武漢、成都、長(zhǎng)沙等城市住宅商品房銷(xiāo)售總量均超過(guò)1億立方米，西北龍頭城市Xi & # 039；安也突破了9000萬(wàn)平方米。

相比之下，35個(gè)城市中，只有三個(gè)過(guò)去五年累計(jì)銷(xiāo)售面積排名前十的沿海城市，分別是排名第七的杭州、排名第八的青島和排名第十的福州。四個(gè)一線城市都在前十之外。

表：近五年35個(gè)城市住宅商品房銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)

從近20年的數(shù)據(jù)來(lái)看，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)大城市和中西部中心城市的住宅銷(xiāo)售呈現(xiàn)出明顯的階段性差異。整體來(lái)看，沿海大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是北京和上海這兩個(gè)強(qiáng)一線城市，發(fā)展較早。在2008年之前，這兩個(gè)地方的住宅銷(xiāo)售面積都是名列前茅的。

第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在2002年至2008年的7年間，上海和北京的住宅銷(xiāo)售總量數(shù)據(jù)位列前兩位。其中，從2002年到2006年，上海和北京在交易量上始終排名前兩位。資料顯示，2002年，上海住宅商品房銷(xiāo)售面積達(dá)1846.4萬(wàn)平方米，北京為1604.4萬(wàn)平方米。此外，廣州排名第五，天津排名第六。

2002年，住宅商品房銷(xiāo)售額前十的城市中，東部沿海地區(qū)有6個(gè)城市，東北沿海開(kāi)放城市大連。在排名前十的城市中，只有三個(gè)來(lái)自中西部地區(qū)，分別是重慶、成都和武漢，這三個(gè)城市在當(dāng)時(shí)的人口規(guī)模上都位居前列。排名第三的重慶只有870.4萬(wàn)平方米，不到上海的一半& # 039；排名第七的美國(guó)武漢只有393.1萬(wàn)平方米，長(zhǎng)沙只有207.8萬(wàn)平方米，鄭州只有156萬(wàn)平方米。

表：2002-2008年35套住宅商品房銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)

然而，盡管起步較晚，這些中西部領(lǐng)先城市的增長(zhǎng)速度卻相對(duì)較快。特別是2008年以后，東部沿海產(chǎn)業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，中西部地區(qū)工業(yè)化進(jìn)程大大加快，城市化進(jìn)程加快

安居客房地產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張博對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析道。北京上海明顯進(jìn)入了一個(gè)以存量房為主的市場(chǎng)，二手房成交量遠(yuǎn)高于新房。因此，整體市場(chǎng)供求可以& # 039；不要只看新房這個(gè)層次，要關(guān)注一個(gè)二手房的成交量，才能代表這個(gè)城市的實(shí)際住房需求。

張博分析說(shuō)，一個(gè)城市商品房的銷(xiāo)量和變化受供求因素的影響。土地供應(yīng)決定了一個(gè)城市的天花板& # 039；s供應(yīng)，也就是說(shuō)一個(gè)城市能賣(mài)出多少房子，取決于土地供應(yīng)。一個(gè)城市的人口流入量是一個(gè)城市的天花板& # 039；的需求。人口流入少的城市，需求不會(huì)特別突出。

張博表示，由于一線城市房?jī)r(jià)整體水平較高，大量新涌入的人并不是通過(guò)買(mǎi)房尤其是新房來(lái)解決住房問(wèn)題的。很多都是靠租賃來(lái)解決住房問(wèn)題，這也導(dǎo)致了不同城市的交易和租賃比例存在差異。

相比之下，中西部龍頭城市整體房?jī)r(jià)比沿海城市低，出租率更低，購(gòu)房壓力更小。所以這些地方的住宅平均成交面積會(huì)更大，所以總成交面積會(huì)更大。

Xi & # 039；安創(chuàng)12年新低，哈爾濱4年跌過(guò)半。

從增速來(lái)看，35個(gè)城市中，2021年住宅商品房銷(xiāo)售增速超過(guò)10%的城市有10個(gè)，分別是杭州、合肥、北京、南昌、濟(jì)南、南京、長(zhǎng)沙、廣州、福州、烏魯木齊，其中東部地區(qū)占6個(gè)。

圖：廣州廣鋼新城

其中，杭州住宅商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)32.8%，位居第一。2021年，杭州住宅商品房銷(xiāo)售量為1954.3萬(wàn)平方米，居沿海城市之首。這一數(shù)字超過(guò)了2016年，創(chuàng)下杭州歷年新高。

與杭州類(lèi)似，地處東南沿海的福州也創(chuàng)下歷年新高。數(shù)據(jù)顯示，2021年福州市住宅商品房銷(xiāo)售面積達(dá)1686.26萬(wàn)平方米，排名第七。

從近幾年的數(shù)據(jù)變化來(lái)看，部分城市住宅商品房銷(xiāo)量呈現(xiàn)高位回落態(tài)勢(shì)。其中，2021年鄭州市住宅商品房銷(xiāo)售面積2480.01萬(wàn)平方米，比上年下降18.03%，連續(xù)三年呈下降趨勢(shì)。這是近四年來(lái)首次跌破3000萬(wàn)平方米，比2018<愛(ài)尬聊_百科知識(shí)大全>年下降25.5%。

同樣，Xi的住宅商品房銷(xiāo)售面積& # 039；2021年的an也連續(xù)三年下降，比2018年下降42.2%，創(chuàng)下2010年以來(lái)的新低。2021年，哈爾濱市住宅商品房銷(xiāo)售面積517.07萬(wàn)平方米，連續(xù)4年下降，比2017年下降52.5%。

表：2009年以來(lái)35個(gè)城市住宅商品房銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)

展望未來(lái)，中國(guó)的主要需求在哪些領(lǐng)域& # 039；s樓市？

RealData 8日發(fā)布的《關(guān)于2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)與展望——以穩(wěn)為主的供需新平衡》報(bào)告顯示，2023年，核心城市核心區(qū)域市場(chǎng)將穩(wěn)中有升。全國(guó)整體市場(chǎng)成交量基本穩(wěn)定，背后是區(qū)域結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步分化，頭部市場(chǎng)將占據(jù)更高份額。近三年來(lái)，市場(chǎng)主要集中在長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、京津冀、成渝四大核心城市群和部分核心城市。過(guò)去，這些城市人口凈流入量大，需求增長(zhǎng)快，但一些核心區(qū)域的新增住房供應(yīng)卻不能& # 039；他們?nèi)匀幻媾R著住房供應(yīng)和需求之間的差距。

第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)國(guó)務(wù)院第七次全國(guó)人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室編制的《2020中國(guó)人口普查分縣資料》，梳理各大城市居民家庭住房數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，包括深圳、東莞、廈門(mén)、廣州、佛山、寧波、杭州、上海、北京、溫州、昆明、蘇州在內(nèi)的一二線城市居民家庭租房比例均超過(guò)30%，其中，深圳為76.8%，東莞為74.8%。此外，廈門(mén)的這一比例高達(dá)65%。

整體來(lái)看，這些租房比例高的城市的住房需求會(huì)更強(qiáng)烈。此外，上述內(nèi)容