該報稱，這里有96棟建筑，11000名居民，總?cè)丝诮?萬。這是上海內(nèi)環(huán)最大的住宅區(qū)，中遠海灣城。因為對“前任”房產(chǎn)的訴訟勝訴，再次成為焦點。

判決書的判斷部分由受訪者提供。

上海市普陀區(qū)人民法院1月31日作出的一審判決顯示，原告為該小區(qū)第三屆業(yè)主委員會，被告為上海中遠物業(yè)管理發(fā)展有限公司，案由為物業(yè)服務合同糾紛。法院判決被告中遠物業(yè)返還不應由業(yè)主承擔的成本費用共計4000萬元。

審理此案的普陀區(qū)法院透露，一審判決尚未生效。原告如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)向上海市第二中級人民法院提起上訴。

2月7日晚，記者致電中遠物業(yè)，對方工作人員表示：目前案件由委托律師處理。是否會提起上訴，沒有答案。

中遠物業(yè)服務社區(qū)近20年。與業(yè)委會的矛盾從何而來？為什么判他還4000萬？業(yè)委會在起訴舉證過程中經(jīng)歷了什么？

該報記者對此進行了采訪，回顧了雙方多年的糾紛。

第三屆業(yè)委會“拉倒”物業(yè)20年

位于蘇州河畔的中遠海灣城作為一個超大型社區(qū)，已有20多年的歷史。

1998年，上海中心城區(qū)最大的棚戶區(qū)“兩灣一居”舊區(qū)改造啟動，項目命名為“中遠兩灣城”。小區(qū)于1999年正式開工，分四期建設，2006年全面竣工。中遠物業(yè)自2001年9月1日起為該小區(qū)提供服務，至2021年1月31日終止服務。

中遠海灣城。來源：上海普陀微信微信官方賬號

韓德友還記得2001年搬到中遠的海灣城，算是最早的一代居民。“剛開始搬過來感覺很好，環(huán)境好，交通方便，但是隨著時間的推移，小區(qū)環(huán)境一年比一年差，2008年之前都沒有問題。但隨后幾年，小區(qū)道路都是坑坑洼洼，一直沒有處理。小區(qū)里灌木枯死，晚上燈光昏暗，老人很容易受到影響。

截至目前，中遠海灣城已經(jīng)誕生了三屆業(yè)委會。2019年12月第三屆業(yè)委會誕生之前，曾有近兩年的“空窗期”。

“小區(qū)曾經(jīng)召開過臨時業(yè)主大會，表達對物業(yè)的不滿，還罷免了第二屆業(yè)委會，主要是覺得他們對物業(yè)的監(jiān)督管理不到位。" 2月7日，中遠兩灣城第三業(yè)委會主任韓德友對該報記者表示。

本案判決中，第三業(yè)委會作為原告主張第二業(yè)委會負責人與中遠物業(yè)負責人之間存在親屬關系。業(yè)主對第二屆業(yè)委會缺乏認可。而且第二屆業(yè)委會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)沒有得到第三屆業(yè)委會的認可，業(yè)主多次嘗試另聘物業(yè)未果。

調(diào)查資料顯示，上海中遠物業(yè)管理發(fā)展有限公司成立于2000年，注冊資本1000萬人民幣，是一家主營房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)。其中，企業(yè)有風險信息793條，還發(fā)現(xiàn)企業(yè)有法律訴訟228條；訴訟關系266條，開庭公告275條，立案信息67條。在275份開庭公告中，案由多為合同糾紛、物業(yè)服務合同糾紛、施工合同糾紛。

2020年10月15日，第三屆業(yè)委會在業(yè)主大會上決定重新聘請新的物業(yè)服務企業(yè)，隨后向中遠物業(yè)發(fā)出告知函，通知雙方，雙方簽訂的物業(yè)服務合同于2021年1月15日終止。

此舉引起了中遠物業(yè)的反對，并帶來了t

法院認為，業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會可以按照規(guī)定程序選聘新的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)的決定屬于小區(qū)業(yè)主內(nèi)部自治，前期物業(yè)服務企業(yè)的非小區(qū)業(yè)主無權對屬于小區(qū)內(nèi)部自治的事項提出異議并確認無效或請求撤銷。

自此，業(yè)委會重新選定的萬科物業(yè)開始為小區(qū)提供服務，中遠物業(yè)正式離職。

業(yè)委會與物業(yè)的審計差異

在中遠物業(yè)離開之前，業(yè)主已經(jīng)開始審計。

“中遠物業(yè)為我們小區(qū)提供物業(yè)服務近20年，業(yè)主對其服務態(tài)度極為不滿。第一屆和第二屆業(yè)委會都審計過物業(yè)，發(fā)現(xiàn)問題很多。”韓德友告訴該報，一些費用，如消防系統(tǒng)和設備、弱電系統(tǒng)和設備、防雷設施等。按合同約定不計入物業(yè)管理費，但計入物業(yè)管理費。

韓德友說，小區(qū)公共收益分成清楚嗎？之前新規(guī)劃了多少地面停車場，有什么好處？廣告收入是多少？物業(yè)費中包含哪些不需要業(yè)主承擔的費用？這些問題都是業(yè)主非常關心的。

中遠海灣城的航拍。視覺中國圖

法院審理查明，2020年9月28日至10月14日期間，該小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會進行表決，表決事項之一為“對歷年公共收入、物業(yè)管理費實結算及維修資金使用情況進行全面審計”。

表決結果，約定投票權比例為96.41%，專有面積比例為96.67%，業(yè)主大會據(jù)此作出決議通過授權。即授權業(yè)委會委托有資質(zhì)的審計單位對小區(qū)2001年9月至2020年8月的專項維修資金、公共收益、物業(yè)管理費的收支和使用情況進行專項審計，必要時通過司法途徑完成審計工作。

韓德友說，起初業(yè)委會發(fā)函通知中遠物業(yè)配合審計，但經(jīng)過多次溝通，對方以各種理由拖延審計進程。為維護小區(qū)全體業(yè)主的合法權益，2021年2月22日，第三屆業(yè)委會向普陀區(qū)法院遞交起訴狀。同年3月1日，法院受理此案，并委托第三方機構進行審計。但由于中遠物業(yè)沒有提供相關資料，進展緩慢。

韓德友回憶，物業(yè)最初答應配合司法審計，但后來拒絕提供必要的資料，導致審計失敗。事后，業(yè)委會撤回了審核申請，并在現(xiàn)有證據(jù)的基礎上對原申請進行了補充和變更。

審計中原、被告有哪些不同？

判決書顯示，2008年、2014年、2015-2020年，其他審計機構都曾出具過相關報告。第三屆業(yè)委會認為，只批準了第一屆業(yè)委會委托的審計報告，應在2001年9月至2020年8月的大部分時間內(nèi)對小區(qū)物業(yè)管理費的結算、維修資金的使用和公共收入的收支情況進行審計。

中遠物業(yè)表示，同意配合業(yè)委會做好其任期內(nèi)的年度審計工作，但已經(jīng)過第二屆業(yè)委會審計并經(jīng)業(yè)委會批準的部分時期的公開收入和實際結算情況，不應再次納入審計范圍。

韓德友坦言，業(yè)委會的訴訟標的是6000萬，全案舉證難度很大。一方面，過去沒有使用計算機系統(tǒng)管理，所以很難追溯大量數(shù)據(jù)。另一方面，物業(yè)管理公司表示，業(yè)委會只能審計其任期的數(shù)據(jù)，物業(yè)管理公司每年都進行審計，并公示au

法院認為，由于業(yè)委會與中遠物業(yè)未能就收支結算標準和方式達成一致，應分別為其觀點提供證據(jù)，必要時應由專業(yè)的第三方機構介入審計。但目前雙方提供的證據(jù)及對證據(jù)的解釋不能完全證實我們對費用結算的看法。在這種情況下，法院會考慮案件的合法合理部分和當事人提供的證據(jù)，然后參照原告的各種費用計算方法，考慮被告應支付的余額。

法院進一步指出，中遠物業(yè)無正當理由拒絕司法審核，未對原告變更后的訴訟請求提出有針對性的抗辯意見，由此產(chǎn)生的不<愛尬聊_百科知識>良后果和訴訟風險應由其承擔。同時可以看出，涉及的小區(qū)相當大，物業(yè)服務費結算涉及的巨大利益顯而易見。原、被告雙方本應預見到多年積累的矛盾一旦形成糾紛，在和解中的高風險，但在20年的合作期內(nèi)，直至合同關系終止，未能及時糾錯、追責、維權，導致相關事實無法挽回，缺乏間接或直接證據(jù)，在和解過程中對自身權益不利，當事人也應自行承擔責任。為此，原告要求被告賠償欠款利息的訴訟請求不予支持。

2023年1月31日，一審判決顯示，被告上海中遠物業(yè)管理發(fā)展有限公司應向原告第三業(yè)委會返還4000萬元。

其中包括：2001年9月1日至2021年2月1日，物業(yè)管理費實報實銷及不應由業(yè)主擅自承擔的成本費用余額1500萬元；2001年9月1日至2021年2月1日期間，地下車庫停車管理費按實際結算余額計入不應由業(yè)主承擔的成本和費用。2008年至2021年2月1日期間，擅自將小區(qū)公共收益歸業(yè)主分成及不應由業(yè)主承擔的成本、費用余額人民幣2000萬元；2001年9月1日至2021年2月1日期間，地下車庫新增標記車位收入余額為250萬元。

對此，記者采訪了目前服務該小區(qū)的萬科物業(yè)。工作人員表示：不方便對原物業(yè)進行評估，未來終審可能返還給業(yè)主的錢完全由業(yè)委會決定，與萬科物業(yè)無關。

目前，一審判決尚未生效。

2月7日晚，記者致電中遠物業(yè)，對方工作人員表示：目前案件由委托律師處理。是否會提起上訴，沒有答案。該報將繼續(xù)關注此案的后續(xù)發(fā)展。