數(shù)據(jù)由北京航空航天大學(xué)公共管理學(xué)院副教授聶晨提供楊寶光/制圖

據(jù)《中國(guó)青年報(bào)》報(bào)道，近年來(lái)，年輕人的租房問(wèn)題備受社會(huì)關(guān)注。在全國(guó)建設(shè)青年型城市試點(diǎn)中，解決青年租房問(wèn)題也是重要任務(wù)之一。目前，租賃正在成為新一輪房改的重點(diǎn)。同時(shí)，年輕人被界定為住房困難的群體之一。2021年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，明確提出保障性租賃房主要解決符合條件的新市民、青年等群體的住房困難。

2022年12月，在第十八屆中國(guó)青年發(fā)展論壇上，長(zhǎng)期研究住房保障領(lǐng)域的北航公共管理學(xué)院副教授、院長(zhǎng)助理聶晨帶來(lái)了青年租賃住房的最新研究。現(xiàn)階段年輕人租房存在哪些問(wèn)題？怎么破解？近日，中國(guó)青年報(bào)中青網(wǎng)記者采訪了聶晨。

2007年起，聶晨在布里斯托大學(xué)攻讀碩士和博士學(xué)位期間，一直從事國(guó)際住房比較和青年住房研究。2014年回國(guó)后，他繼續(xù)關(guān)注中國(guó)年輕人買房租房的問(wèn)題。

2021年，聶晨承擔(dān)了共青團(tuán)中央重點(diǎn)項(xiàng)目《多元供給視角下大城市青年租房現(xiàn)狀調(diào)查及可行性對(duì)策研究》，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查和訪談的方式，對(duì)北京的青年租房進(jìn)行了深入研究。

租賃供給結(jié)構(gòu)仍處于不平衡狀態(tài)。

要想解決年輕人的租房問(wèn)題，關(guān)鍵在于租房供給是否充足。

聶晨通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，總體來(lái)看，青年租賃住房多元化供給趨勢(shì)已經(jīng)形成。

“除了面對(duì)傳統(tǒng)的個(gè)人房東，青年群體還有多種租房選擇，比如長(zhǎng)租公寓、政府或企業(yè)集資的公租房、宿舍床位，以及城中村的自建房和集體出租房。”聶晨表示，長(zhǎng)租公寓發(fā)展迅速，占比超過(guò)20%，公租房占比近15%。

盡管如此，青年住房租賃的供給結(jié)構(gòu)仍處于不平衡狀態(tài)。調(diào)查顯示，私人出租仍占近五成，長(zhǎng)租公寓占21.13%。“這意味著70%以上的年輕人主要通過(guò)市場(chǎng)渠道租房。”

“雖然公共力量和社會(huì)力量在一定程度上促進(jìn)了租賃住房的多元化供給，但快速發(fā)展、制度化、規(guī)模化、資本化的長(zhǎng)租公寓對(duì)舊的租賃結(jié)構(gòu)沖擊最大。”聶晨告訴記者，這樣的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也給解決青年租房問(wèn)題帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。

他表示，長(zhǎng)租公寓規(guī)模更大，運(yùn)營(yíng)更復(fù)雜，資金風(fēng)險(xiǎn)更大，對(duì)政府監(jiān)管提出了更高的要求；同時(shí)，面對(duì)房源更多、議價(jià)能力更強(qiáng)的長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)，年輕人更容易處于弱勢(shì)。

“我不是說(shuō)我愿意在市場(chǎng)上租房子。我別無(wú)選擇。”一位在私企工作的26歲已婚男士向聶晨解釋，首先，他買不起房，“至少現(xiàn)在買不起”。其次，對(duì)于公租房，“政府沒(méi)有資格申請(qǐng)，他自己的企業(yè)也沒(méi)有相關(guān)資源，也沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)租房。”

“部分年輕人‘夾心層’現(xiàn)象明顯，市場(chǎng)渠道只能算是次佳選擇。”聶晨告訴記者。

租賃住房被視為現(xiàn)階段快速、低成本滿足大城市年輕人基本住房需求的重要手段，但現(xiàn)實(shí)與年輕人理想、穩(wěn)定、長(zhǎng)期的租房目標(biāo)還有很大差距。

雖然青年群體對(duì)租住的房屋普遍滿意，但在聶晨的調(diào)查中，超過(guò)六成的青年群體認(rèn)為房租負(fù)擔(dān)較重。其中，居住在私租商品房和長(zhǎng)租公寓的年輕人認(rèn)為房租負(fù)擔(dān)重的比例分別高達(dá)75.54%和66.67%。

聶晨分析說(shuō)，租賃供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致的部分房屋價(jià)格上漲幅度較大

據(jù)了解，根據(jù)歐洲標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)家庭支付超過(guò)家庭可支配收入的40%時(shí)，就被定義為衡量住房貧困的標(biāo)準(zhǔn)之一，住房負(fù)擔(dān)已經(jīng)嚴(yán)重威脅到家庭的日常生活和個(gè)體發(fā)展。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于許多年輕人按季度甚至半年付房租，超過(guò)15%的租房青年“住房負(fù)擔(dān)過(guò)重”。

“買得起”和“租得起”

在聶晨看來(lái)，要實(shí)現(xiàn)年輕人租房的理想狀態(tài)，需要逐步解決各種現(xiàn)實(shí)需求，其中首要的就是讓年輕人“租”和“租”。

聶晨認(rèn)為，滿足青年租房的這兩個(gè)基本需求，可以從降低房租和增加支付能力兩個(gè)方面入手。

在減租方面，應(yīng)繼續(xù)增加公共部門的租賃住房供應(yīng)，以形成與市場(chǎng)渠道的有效競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)鼓勵(lì)政府直接供應(yīng)大量符合年輕人需求的小戶型、低租金、租賃期限靈活的住房。

“目前很多城市都推出了青年驛站，外地青年可以在這里進(jìn)行短期過(guò)渡，既緩解了年輕人租房的焦慮，也在一定程度上有助于穩(wěn)定租房市場(chǎng)。”聶晨評(píng)價(jià)道。

為了降低租金，需要促進(jìn)政府與市場(chǎng)的合作，借鑒“批發(fā)租”模式，由政府籌集市場(chǎng)上的各類閑置房源，增加供給。

聶晨在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，北京市海淀區(qū)已初步形成了包括新建、劃撥、收購(gòu)、利用集體土地建設(shè)租賃住房、批發(fā)出租社會(huì)存量住房在內(nèi)的多主體供應(yīng)保障性住房，以及包括實(shí)物租賃、貨幣補(bǔ)貼在內(nèi)的多渠道租賃住房保障體系。海淀區(qū)保障房開(kāi)發(fā)有限公司也已成立，試圖推動(dòng)保障房的運(yùn)營(yíng)管理向市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展。

調(diào)查還顯示，在租金支付周期中，47.18%的青年群體使用季度租金支付方式；10.92%的年輕人預(yù)付半年房租，9.51%的年輕人預(yù)付一年房租。這種租金支付周期進(jìn)一步加重了青年群體的租金負(fù)擔(dān)。因此，聶晨建議“調(diào)整租金支付周期，提前半年和一個(gè)季度支付租金，而不是按月支付租金”。

在提高負(fù)擔(dān)能力方面，聶晨建議，可以嘗試用租金貨幣化替代公房實(shí)物供應(yīng)。

“目前我國(guó)租房的貨幣支持一般以家庭為單位，很少有專門針對(duì)青年群體的租房貨幣補(bǔ)貼。”他說(shuō)，目前國(guó)外已經(jīng)出現(xiàn)了依靠財(cái)稅等優(yōu)惠手段，專門面向青年群體的貨幣補(bǔ)貼。

“以英國(guó)為例。2015年，英國(guó)推出‘助租計(jì)劃’，專門針對(duì)18-30歲既沒(méi)有自己的房子，也沒(méi)有申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房，但有穩(wěn)定收入的年輕人。”

根據(jù)該計(jì)劃，符合條件的英國(guó)青年可以獲得政府提供的最高金額為1500英鎊的一次性低息貸款，以支付租房所需的押金和頭幾個(gè)月的租金。

調(diào)查還顯示，年輕人的租房狀況對(duì)婚育進(jìn)程和工作年限有很大影響。因此，他建議通過(guò)各種方式，對(duì)婚育后無(wú)房的年輕人給予適當(dāng)補(bǔ)貼。補(bǔ)貼的金額可以隨著孩子數(shù)量的增加而增加，隨著工作年限的延長(zhǎng)而準(zhǔn)確地減少。

“具體形式可以是提高家庭收入免稅額度、發(fā)放租房券、消費(fèi)券、直接租房補(bǔ)貼或無(wú)息低息小額租房貸款。”聶晨說(shuō)。

此外，他還建議政府出面搭建租房網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，讓青年群體直接租住私人房東的房子，降低中介成本。

聶晨還特別提到，對(duì)于那些買不起、租不起的“夾心層”青年，應(yīng)該提供更有效的選擇。調(diào)查顯示，公租房覆蓋的青年群體中，72.5%屬于公務(wù)員、事業(yè)單位、國(guó)企、集體企業(yè)。因此，是蘇

“大城市利用集體土地建設(shè)租賃住房，也是增加租賃住房供應(yīng)、降低租金的政策創(chuàng)新。”聶晨說(shuō)，村集體一般用城中村和城鄉(xiāng)接合部的集體土地入股分紅。相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，政府提供政策支持，金融機(jī)構(gòu)提供貸款。

“作為一項(xiàng)政策創(chuàng)新，有利于從無(wú)到有探索和嘗試多種合作方式、運(yùn)營(yíng)方式、租賃方式、扶持方式。”他說(shuō)。

“好租”和“長(zhǎng)租”

在年輕人的租房實(shí)踐中，提升租房幸福感的因素也要幫助他們“租得好”和“租得久”。

“好租”具體來(lái)說(shuō)就是幫助年輕人盡可能做到“近租”和“穩(wěn)租”。

圍繞通勤便利和職住平衡的現(xiàn)實(shí)需求，聶晨建議，針對(duì)現(xiàn)有公房周邊通勤便利性差的問(wèn)題，需要增加周邊公交線路，陸續(xù)升級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，引入多方參與購(gòu)買社會(huì)服務(wù)等。從而推動(dòng)街道和企業(yè)在高峰時(shí)段開(kāi)專車。

調(diào)查顯示，現(xiàn)行租賃住房制度在租賃的各個(gè)環(huán)節(jié)還存在許多不規(guī)范的問(wèn)題，影響了租賃關(guān)系的穩(wěn)定性。

因此，要繼續(xù)規(guī)范租賃住房制度運(yùn)行，規(guī)范市場(chǎng)租賃中的供給主體和中介行為，保護(hù)青年租賃群體利益；在公租房方面，也需要進(jìn)一步公開(kāi)、明確、細(xì)化公租房從申請(qǐng)、選房、租住到退出的各個(gè)環(huán)節(jié)，避免青年群體產(chǎn)生誤解。

“更重要的是，要注意長(zhǎng)租公寓與年輕人居住需求的兼容性，加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)租公寓的監(jiān)管，控制其風(fēng)險(xiǎn)。”聶晨說(shuō)。

“如果要滿足年輕人的租房需求，也要考慮‘長(zhǎng)租’。”聶晨告訴記者，這就要求政府不僅要重視硬件，更要重視軟件，比如要重視與青年租房群體、出租屋相關(guān)的歸屬感，在公共服務(wù)均等化的前提下落實(shí)租房同權(quán)等問(wèn)題，彌補(bǔ)落戶、子女就近入學(xué)、醫(yī)療衛(wèi)生等公共配套服務(wù)的短板，緩解青年人對(duì)房屋所有權(quán)的焦慮。

理順“租購(gòu)并舉”

聶晨在調(diào)查研究中發(fā)現(xiàn)，即使在租金降低、標(biāo)準(zhǔn)化和穩(wěn)定性提高、對(duì)租房供應(yīng)商更加滿意的情況下，年輕人的長(zhǎng)期租房意愿能夠得到提升，但在青年群體比較房屋所有權(quán)和出租房時(shí)，出租房仍然會(huì)被放在次要位置。

“租房錢是給別人的，錢花了，屬于消費(fèi)，房貸是給自己存錢。是資產(chǎn)建設(shè)，沒(méi)有可比性。”一位在事業(yè)單位工作的33歲受訪者告訴聶晨。

聶晨認(rèn)為，“通過(guò)租賃解決城市青年的住房問(wèn)題，不能只關(guān)注租賃部門，還要考慮房屋所有權(quán)制度和租賃制度的相互構(gòu)建。”

他建議，在住房市場(chǎng)上，應(yīng)繼<愛(ài)尬聊_頭條百科>續(xù)堅(jiān)持“待房不炒”的指導(dǎo)原則，以避免房?jī)r(jià)再次大幅上漲，進(jìn)而惡化青年住房所有者和租房者之間的經(jīng)濟(jì)不平等。

“要把租賃制度和適度資產(chǎn)建設(shè)的關(guān)系建設(shè)好、建設(shè)好，為租住的青年群體實(shí)現(xiàn)自有住房預(yù)留合理預(yù)期。”聶晨說(shuō)。

他建議，可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家公租房改造為產(chǎn)權(quán)房的成熟經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于長(zhǎng)租青年，我們可以將歷年來(lái)支付的部分或全部租金折算成購(gòu)房款的一部分。

聶晨舉例說(shuō)，在英國(guó)，當(dāng)租賃時(shí)間滿足一定期限時(shí)，租戶可以以一定的折扣價(jià)購(gòu)買租賃的房屋，政府規(guī)定優(yōu)惠政策購(gòu)買的房屋只能用于家庭自住，不能對(duì)外出租。在新加坡，公租房不能在特區(qū)內(nèi)再次出售

在他看來(lái)，要真正解決年輕人的租房問(wèn)題，就要努力讓社會(huì)各界樹(shù)立年輕人優(yōu)先發(fā)展的理念，既要促進(jìn)租賃住房供給的多元化，又要促進(jìn)租賃住房供給的精準(zhǔn)化和管理的高品質(zhì)化。