數據由北京航空航天大學公共管理學院副教授聶晨提供楊寶光/制圖

據《中國青年報》報道，近年來，年輕人的租房問題備受社會關注。在全國建設青年型城市試點中，解決青年租房問題也是重要任務之一。目前，租賃正在成為新一輪房改的重點。同時，年輕人被界定為住房困難的群體之一。2021年7月，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確提出保障性租賃房主要解決符合條件的新市民、青年等群體的住房困難。

2022年12月，在第十八屆中國青年發(fā)展論壇上，長期研究住房保障領域的北航公共管理學院副教授、院長助理聶晨帶來了青年租賃住房的最新研究。現階段年輕人租房存在哪些問題？怎么破解？近日，中國青年報中青網記者采訪了聶晨。

2007年起，聶晨在布里斯托大學攻讀碩士和博士學位期間，一直從事國際住房比較和青年住房研究。2014年回國后，他繼續(xù)關注中國年輕人買房租房的問題。

2021年，聶晨承擔了共青團中央重點項目《多元供給視角下大城市青年租房現狀調查及可行性對策研究》，通過問卷調查和訪談的方式，對北京的青年租房進行了深入研究。

租賃供給結構仍處于不平衡狀態(tài)。

要想解決年輕人的租房問題，關鍵在于租房供給是否充足。

聶晨通過調研發(fā)現，總體來看，青年租賃住房多元化供給趨勢已經形成。

“除了面對傳統的個人房東，青年群體還有多種租房選擇，比如長租公寓、政府或企業(yè)集資的公租房、宿舍床位，以及城中村的自建房和集體出租房。”聶晨表示，長租公寓發(fā)展迅速，占比超過20%，公租房占比近15%。

盡管如此，青年住房租賃的供給結構仍處于不平衡狀態(tài)。調查顯示，私人出租仍占近五成，長租公寓占21.13%。“這意味著70%以上的年輕人主要通過市場渠道租房。”

“雖然公共力量和社會力量在一定程度上促進了租賃住房的多元化供給，但快速發(fā)展、制度化、規(guī)模化、資本化的長租公寓對舊的租賃結構沖擊最大。”聶晨告訴記者，這樣的供應結構也給解決青年租房問題帶來了新的挑戰(zhàn)。

他表示，長租公寓規(guī)模更大，運營更復雜，資金風險更大，對政府監(jiān)管提出了更高的要求；同時，面對房源更多、議價能力更強的長租公寓機構，年輕人更容易處于弱勢。

“我不是說我愿意在市場上租房子。我別無選擇。”一位在私企工作的26歲已婚男士向聶晨解釋，首先，他買不起房，“至少現在買不起”。其次，對于公租房，“政府沒有資格申請，他自己的企業(yè)也沒有相關資源，也沒聽說過租房。”

“部分年輕人‘夾心層’現象明顯，市場渠道只能算是次佳選擇。”聶晨告訴記者。

租賃住房被視為現階段快速、低成本滿足大城市年輕人基本住房需求的重要手段，但現實與年輕人理想、穩(wěn)定、長期的租房目標還有很大差距。

雖然青年群體對租住的房屋普遍滿意，但在聶晨的調查中，超過六成的青年群體認為房租負擔較重。其中，居住在私租商品房和長租公寓的年輕人認為房租負擔重的比例分別高達75.54%和66.67%。

聶晨分析說，租賃供應結構失衡導致的部分房屋價格上漲幅度較大

據了解，根據歐洲標準，當家庭支付超過家庭可支配收入的40%時，就被定義為衡量住房貧困的標準之一，住房負擔已經嚴重威脅到家庭的日常生活和個體發(fā)展。調查發(fā)現，由于許多年輕人按季度甚至半年付房租，超過15%的租房青年“住房負擔過重”。

“買得起”和“租得起”

在聶晨看來，要實現年輕人租房的理想狀態(tài)，需要逐步解決各種現實需求，其中首要的就是讓年輕人“租”和“租”。

聶晨認為，滿足青年租房的這兩個基本需求，可以從降低房租和增加支付能力兩個方面入手。

在減租方面，應繼續(xù)增加公共部門的租賃住房供應，以形成與市場渠道的有效競爭，同時鼓勵政府直接供應大量符合年輕人需求的小戶型、低租金、租賃期限靈活的住房。

“目前很多城市都推出了青年驛站，外地青年可以在這里進行短期過渡，既緩解了年輕人租房的焦慮，也在一定程度上有助于穩(wěn)定租房市場。”聶晨評價道。

為了降低租金，需要促進政府與市場的合作，借鑒“批發(fā)租”模式，由政府籌集市場上的各類閑置房源，增加供給。

聶晨在調研中發(fā)現，北京市海淀區(qū)已初步形成了包括新建、劃撥、收購、利用集體土地建設租賃住房、批發(fā)出租社會存量住房在內的多主體供應保障性住房，以及包括實物租賃、貨幣補貼在內的多渠道租賃住房保障體系。海淀區(qū)保障房開發(fā)有限公司也已成立，試圖推動保障房的運營管理向市場化、專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展。

調查還顯示，在租金支付周期中，47.18%的青年群體使用季度租金支付方式；10.92%的年輕人預付半年房租，9.51%的年輕人預付一年房租。這種租金支付周期進一步加重了青年群體的租金負擔。因此，聶晨建議“調整租金支付周期，提前半年和一個季度支付租金，而不是按月支付租金”。

在提高負擔能力方面，聶晨建議，可以嘗試用租金貨幣化替代公房實物供應。

“目前我國租房的貨幣支持一般以家庭為單位，很少有專門針對青年群體的租房貨幣補貼。”他說，目前國外已經出現了依靠財稅等優(yōu)惠手段，專門面向青年群體的貨幣補貼。

“以英國為例。2015年，英國推出‘助租計劃’，專門針對18-30歲既沒有自己的房子，也沒有申請經濟適用房，但有穩(wěn)定收入的年輕人。”

根據該計劃，符合條件的英國青年可以獲得政府提供的最高金額為1500英鎊的一次性低息貸款，以支付租房所需的押金和頭幾個月的租金。

調查還顯示，年輕人的租房狀況對婚育進程和工作年限有很大影響。因此，他建議通過各種方式，對婚育后無房的年輕人給予適當補貼。補貼的金額可以隨著孩子數量的增加而增加，隨著工作年限的延長而準確地減少。

“具體形式可以是提高家庭收入免稅額度、發(fā)放租房券、消費券、直接租房補貼或無息低息小額租房貸款。”聶晨說。

此外，他還建議政府出面搭建租房網絡平臺，讓青年群體直接租住私人房東的房子，降低中介成本。

聶晨還特別提到，對于那些買不起、租不起的“夾心層”青年，應該提供更有效的選擇。調查顯示，公租房覆蓋的青年群體中，72.5%屬于公務員、事業(yè)單位、國企、集體企業(yè)。因此，是蘇

“大城市利用集體土地建設租賃住房，也是增加租賃住房供應、降低租金的政策創(chuàng)新。”聶晨說，村集體一般用城中村和城鄉(xiāng)接合部的集體土地入股分紅。相關企業(yè)負責運營，政府提供政策支持，金融機構提供貸款。

“作為一項政策創(chuàng)新，有利于從無到有探索和嘗試多種合作方式、運營方式、租賃方式、扶持方式。”他說。

“好租”和“長租”

在年輕人的租房實踐中，提升租房幸福感的因素也要幫助他們“租得好”和“租得久”。

“好租”具體來說就是幫助年輕人盡可能做到“近租”和“穩(wěn)租”。

圍繞通勤便利和職住平衡的現實需求，聶晨建議，針對現有公房周邊通勤便利性差的問題，需要增加周邊公交線路，陸續(xù)升級基礎設施建設，引入多方參與購買社會服務等。從而推動街道和企業(yè)在高峰時段開專車。

調查顯示，現行租賃住房制度在租賃的各個環(huán)節(jié)還存在許多不規(guī)范的問題，影響了租賃關系的穩(wěn)定性。

因此，要繼續(xù)規(guī)范租賃住房制度運行，規(guī)范市場租賃中的供給主體和中介行為，保護青年租賃群體利益；在公租房方面，也需要進一步公開、明確、細化公租房從申請、選房、租住到退出的各個環(huán)節(jié)，避免青年群體產生誤解。

“更重要的是，要注意長租公寓與年輕人居住需求的兼容性，加強對長租公寓的監(jiān)管，控制其風險。”聶晨說。

“如果要滿足年輕人的租房需求，也要考慮‘長租’。”聶晨告訴記者，這就要求政府不僅要重視硬件，更要重視軟件，比如要重視與青年租房群體、出租屋相關的歸屬感，在公共服務均等化的前提下落實租房同權等問題，彌補落戶、子女就近入學、醫(yī)療衛(wèi)生等公共配套服務的短板，緩解青年人對房屋所有權的焦慮。

理順“租購并舉”

聶晨在調查研究中發(fā)現，即使在租金降低、標準化和穩(wěn)定性提高、對租房供應商更加滿意的情況下，年輕人的長期租房意愿能夠得到提升，但在青年群體比較房屋所有權和出租房時，出租房仍然會被放在次要位置。

“租房錢是給別人的，錢花了，屬于消費，房貸是給自己存錢。是資產建設，沒有可比性。”一位在事業(yè)單位工作的33歲受訪者告訴聶晨。

聶晨認為，“通過租賃解決城市青年的住房問題，不能只關注租賃部門，還要考慮房屋所有權制度和租賃制度的相互構建。”

他建議，在住房市場上，應繼<愛尬聊_頭條百科>續(xù)堅持“待房不炒”的指導原則，以避免房價再次大幅上漲，進而惡化青年住房所有者和租房者之間的經濟不平等。

“要把租賃制度和適度資產建設的關系建設好、建設好，為租住的青年群體實現自有住房預留合理預期。”聶晨說。

他建議，可以借鑒發(fā)達國家公租房改造為產權房的成熟經驗。對于長租青年，我們可以將歷年來支付的部分或全部租金折算成購房款的一部分。

聶晨舉例說，在英國，當租賃時間滿足一定期限時，租戶可以以一定的折扣價購買租賃的房屋，政府規(guī)定優(yōu)惠政策購買的房屋只能用于家庭自住，不能對外出租。在新加坡，公租房不能在特區(qū)內再次出售

在他看來，要真正解決年輕人的租房問題，就要努力讓社會各界樹立年輕人優(yōu)先發(fā)展的理念，既要促進租賃住房供給的多元化，又要促進租賃住房供給的精準化和管理的高品質化。