當前正值上市房企財報季，聚焦長租公寓，從財報中可以看到，上市房企租賃業務的規模增速放緩，注重盈利增長而非規模增長。與此同時，業務模式也有所調整，重心開始轉向重資產+輕資產管理，中資產的包租模式逐步退出主流。

展望未來，業內人士認為，隨著支持政策陸續出臺，經營性不動產實現“投融建管退”閉環，給租賃業務的加速發展帶來更多可能。

當前，上市房企租賃業務模式有所調整，重心轉向重資產+輕資產管理。圖/IC photo

頭部房企租賃業務規模增速放緩

在眾多上市房企中，萬科是最早進入長租市場的參與者之一。2014年底，萬科以廣州萬匯樓項目試點，利用自持、租賃的優質資產，正式探路長租業務；2016年4月，萬科整合全國長租項目，統一為“泊寓”品牌，從此開啟快速規模化之路。時至今日，萬科泊寓已是我國最大的集中式公寓提供商。

回顧過去的一年，萬科泊寓營收增速有所下滑。財報顯示，2022年，萬科租賃住宅業務（含非并表項目）實現營業收入32.4億元，同比增長12.1%，而2021年增速為13.7%。除此之外，萬科泊寓沒有實現盈利，但萬科總裁祝九勝在2022年度業績推介會上表示，泊寓實現報表<愛尬聊_百科網>盈利的目標不會改變，并且這個盈利目標是在成本法下（即扣除折舊攤銷后）的會計報表盈利，這意味著沒有重新估值。

從規模上來看，2022年，泊寓新獲取房間1.77萬間，凈新增開業0.71萬間。盡管整體規模增速放緩，但泊寓在行業內規模的領先優勢依舊明顯。截至2022年底，泊寓共運營管理租賃住房21.51萬間，累計開業16.66萬間，業務布局全國34個城市。

繼萬科之后，龍湖冠寓的規模排在上市房企第二位。2016年8月，龍湖集團正式宣布推出其長租公寓品牌“冠寓”。財報顯示，2022年，龍湖長租公寓租金收入為24.4億元，同比增長9%。值得一提的是，繼2021年首次實現盈利后，龍湖冠寓已連續兩年實現營收及利潤的雙增長，龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平在業績會上表示，龍湖冠寓2023年預計也將有良性的盈利增長。

不過，從時間線上分析，2018-2020年，龍湖冠寓規模快速發展，2021年，龍湖冠寓規模在上市房企中排至第二。到了2022年，冠寓在營房間數量與年租金收入同比增長均為9%，增幅較前幾年大幅下降。財報顯示，截至2022年末，龍湖冠寓已開業11.6萬間，同比增長9%，整體出租率為88.5%，其中開業超過6個月的項目出租率為91.1%。據克而瑞監測，冠寓累計開業房源規模穩居行業第二；分城市來看，龍湖冠寓在深圳、杭州、南京、武漢、成都等重點城市的開業房源規模位居集中式公寓TOP5，其中，武漢、成都的開業規模位居TOP1。

相比于萬科與龍湖，招商蛇口布局租賃業務相對較晚。2020年，招商蛇口開始整合旗下酒店及公寓業務，并正式成立“招商伊敦”， 形成“伊敦”系列酒店和“壹”系列公寓兩條主力產品線。財報顯示，2022年，長租公寓業態全年實現EBITDA（即稅息折舊及攤銷前利潤）6.84億元，這也是招商蛇口首次披露租賃業務的EBITDA；全年運營收入（未扣除租金減免金額）為10.25億元，受疫情和房地產下行等因素影響，較2021年同期下跌9%。在2022年半年度業績會上，招商蛇口管理層表示，招商伊敦公寓是目前為數不多實現盈利的公司。

規模方面，招商蛇口在長租業態方面布局全國21個城市，在營項目41個，總經營建筑面積約108萬平方米，房源2.67萬間。在建及籌開項28個，總建筑面積約64萬平方米，房源總數1.39萬間，管理規模較去年增長12.8%。2022年，招商伊敦公寓新開業上海祝橋、深圳海濤、杭州聞博花城和合肥城市主場等4個項目，均為“壹間”產品線。

業務趨穩，注重盈利而非規模增長

值得注意的是，龍湖冠寓已經率先按下了“減速”鍵。房東東公寓學院創辦人全靂分析指出，龍湖冠寓有意放緩了腳步，整體策略明顯在做調整，重點放在了優化房間數量和質量上，而不再以房間數量作為硬性指標。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然分析指出，龍湖冠寓發展初期主要依靠中資產包租模式與輕資產委托運營模式實現快速的全國化布局，但過去幾年的市場經驗顯示，長租公寓的中資產包租模式具有周期性特征，其拿房成本、盈利空間受供求和競爭格局的影響較大，尤其在上一輪行業高度競爭時期，由于需求的集中爆發推高了拿房成本，使得長租管理機構的風險顯著增加。因此，龍湖在近幾年也有意識地主動放慢了擴張速度，項目選擇更為審慎，逐步換倉回核心城市。

實際上，陳序平在業績發布會上就表示，長租公寓介入比較早，但現在反而會更加審慎，會更堅持布局核心城市、核心區域。

萬科租賃業務也有所調整。趙然表示，萬科泊寓從2015年的1000間發展到目前的16.66萬間，和其他初期進入長租公寓市場的租賃企業一樣，也經歷過“二房東”模式快速搶占市場的發展時期，如萬科在2017年開始啟動的“萬村計劃”，專門針對大灣區的城中村改造升級項目，萬科以高于市場價格的租金和房東簽訂10-12年的長租租約，統一進行裝修改造升級后，交由泊寓運營管理出租。不過 “萬村計劃”啟動不到兩年便陷入困境，隨后，萬科較早掉頭轉向輕重結合的發展路徑。

不同于萬科和龍湖，招商蛇口的長租項目多為早年持有的存量物業，深耕深圳。“招商蛇口并未像萬科和龍湖早些年一樣走輕資產與中資產的全國化擴張路線，因此，天然的規模增速就會偏慢。”趙然分析稱。

貝殼研究院高級分析師黃卉表示，從上市房企發布的租賃業績來看，多數企業的租賃經營業務趨于穩定，營收呈現增長態勢，不再大規模地拓展房源規模，對房源的選擇更謹慎，注重盈利增長而非房源規模增長，這是租賃業務穩定發展的關鍵因素。

“輕重結合”模式成為發展方向

除了不再大規模拓展房源規模外，上市房企租賃業務的模式也有所調整。萬科泊寓方面，近年來，萬科泊寓探索多元化的業務模式，包括探索集體用地、自持用地租賃住房建設、城中村聯營改造運營、政府租賃住房代建代管等業務發展模式。整體來看，萬科泊寓也轉向“輕重結合”的發展路徑，其在規模上已逐漸領先于其他集中式租賃企業，并逐步擴大領先優勢。

不僅如此，招商伊敦公寓、旭輝瓴寓、中駿方隅等開發商系的長租公寓也開始“輕重結合”，布局輕資產管理。

“目前，開發商除了自持租賃公寓，除個別企業外，基本不會再采用包租模式發展公寓，輕重結合或成為長租運營商的標配模式。另外，開發商還在持續主動經營公寓的，只有萬科、龍湖、招商、旭輝、中駿等少數房企，其他房企的租賃業務基本維持現狀或主動轉讓了。”全靂如是說。

“從業務模式上看，未來以管理輸出為代表的輕資產模式，以及以物業和土地開發、持有、運營為代表的重資產模式將成為行業的發展方向。”趙然分析稱。

ICCRA之前的研究報告中指出，從國際行業發展經驗來看，進入規范的機構化發展階段，行業通常會逐步從以“二房東”為代表的中資產發展模式，轉向“輕重結合”的發展模式。趙然指出，尤其當前保障性租賃住房的重資產之路已經具備與之配套的“退出機制”和政策環境，未來可能將見證重資產模式企業的加速崛起。

新京報記者 張曉蘭